보유세·양도세·종부세까지! 다주택자 세금 피하는 로드맵

다주택자에게 쏟아지는 '세금 폭탄', 피할 길은 있는가?

"이 정도면 집이 죄인가요?" 다주택자를 향한 세금 폭탄이 현실화되며, 대한민국 부동산 시장은 전례 없는 격변의 시기를 맞고 있습니다. 특히 보유세, 양도세, 종합부동산세 등 중복되는 세금 체계로 인해 세무 부담은 눈덩이처럼 커지고 있습니다. 정부는 부동산 시장의 안정화를 명분으로 규제를 강화해 왔지만, 그 이면에는 다주택자를 옥죄는 압박 정책들이 이어지고 있습니다. 하지만 피할 길은 존재합니다. 중요한 건 ‘제때 알고, 구조를 바꾸는 것’입니다. 지금 이 글을 통해 다주택자가 반드시 알아야 할 절세의 기술을 하나씩 정리해 드리겠습니다.

 

다주택자 세금피하기

 

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1. 보유세, 피할 수 없다면 줄여라

보유세는 매년 과세기준일(6월 1일)에 주택을 보유하고 있는 이들에게 부과되는 세금으로, 재산세 + 종합부동산세로 구성됩니다. 특히 다주택자일 경우, 주택 수가 많아질수록 합산 공시가격이 높아져 종부세 부담이 급증하게 됩니다. 단순히 보유하고 있는 것만으로도 연간 수백만 원의 세금이 발생할 수 있으며, 이 세금은 매년 반복적으로 부과되기 때문에 장기적인 부담으로 이어집니다.

 

구분	과세 기준	세율	특징
재산세	공시가격 기준	0.1%~0.4%	지자체별 차등 적용
종부세	공시가격 합산 6억 초과(1세대 1주택자는 12억)	0.5%~6.0%	주택 수 및 보유기간별로 중과

 

절세 팁:

• 주택 수를 줄여 ‘1세대 1주택자’ 혜택을 받는 것이 핵심입니다. 실거주 목적의 1주택자가 되면 종부세 공제 한도도 올라가며, 세율도 낮아집니다.
• 임대사업자 등록 시 과거에는 재산세 감면 혜택이 있었지만, 현재는 대부분 폐지된 상태입니다. 하지만 일부 지역의 지자체는 여전히 세제 혜택을 제공하고 있으므로 확인이 필요합니다.
• 합산배제 신청을 통해 일부 주택을 종부세 합산에서 제외할 수 있습니다. 예를 들어 미분양 주택, 지방 저가주택 등은 요건을 갖추면 분리 과세가 가능합니다.

📌 보유세는 ‘회피’보다 ‘조정’이 전략입니다. 공시가 조정, 소유구조 변경 등이 중요한 키입니다. 세무전문가와 함께 보유세 부담을 사전에 분석하는 것이 필수입니다.

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2. 양도소득세, 팔 때가 문제다

양도소득세는 주택을 처분하면서 발생하는 이익에 부과되는 세금으로, 특히 다주택자에게는 중과세율이 적용되기 때문에 실질적인 수익률에 큰 영향을 미칩니다. 단순히 집을 팔았다고 해서 순이익이 남는 것이 아니라, 양도세로 인해 전체 수익의 절반 가까이를 내줘야 하는 경우도 많습니다.

주택 수	기본 세율	중과세율	장기보유특별공제
1주택	6%~45%	없음	최대 80%
2주택 이상	6%~45% + 20%~30%	있음	없음 (중과세 대상은 공제 배제)

 

절세 전략:

• 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자는 20~30% 중과세율이 적용되므로, 조정대상지역 외 지역으로 주택을 재편하는 것이 전략이 될 수 있습니다.
• 비과세 혜택을 위한 ‘1세대 1주택 요건’ 충족을 위해, 장기간 실거주한 주택 외에는 처분 또는 증여를 고려해야 합니다.
• 증여 후 처분 전략은 세율 측면에서 유리할 수 있으나, 증여 당시의 시가를 기준으로 양도차익을 계산하므로 전체 절세 효과는 케이스별로 다릅니다.
• 양도차익이 적은 주택부터 정리하는 것이 중과를 피하고, 전체 세부담을 낮추는 지름길이 될 수 있습니다.

📌 가장 중요한 것은 ‘언제, 누구 명의로, 어디서 파느냐’입니다. 시뮬레이션을 통해 가장 유리한 조건을 찾아야 합니다. 세무사와 함께 양도소득세 사전계산은 필수입니다.

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3. 종합부동산세, 누진세의 공포

종합부동산세(종부세)는 주택을 많이, 그리고 고가로 보유한 이들에게 가해지는 누진세입니다. 공시가격이 높고 주택 수가 많아질수록 부담이 기하급수적으로 증가합니다. 종부세는 단순히 높은 세율도 문제지만, 해마다 변동되는 공시가격 현실화율이 반영되면서 세금이 예측 불가능해지는 구조적 한계가 있습니다.

기준	2025년 기준 금액	세율
1세대 1주택	12억 초과	0.5%~2.7%
다주택자	6억 초과 합산	0.6%~6.0%

 

절세 전략:

• 종부세는 다주택자에게 중과되기 때문에, 가장 확실한 전략은 ‘1세대 1주택’ 구조를 만드는 것입니다.
• 명의 분산을 통한 절세는 공시가격 합산 방식이 도입되면서 효과가 크게 줄었지만, 특정 조건에서는 여전히 유효할 수 있습니다.
• 분할소유와 가족 간 증여는 종부세 부담을 분산시키는 데 도움이 됩니다. 단, 양도세 및 취득세 부담도 함께 고려해야 합니다.
• 주택 유형 재편성(예: 오피스텔, 상가주택 등)으로 종부세 대상에서 제외하는 방법도 있습니다.

📌 종부세는 누진세 구조이므로 ‘세율 구간’에 따라 납부액이 크게 차이 납니다. 총액 기준이 아닌 세율 변동 포인트를 중심으로 대응하세요.

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4. 절세를 위한 ‘구조조정’, 핵심은 전략적 소유 변경

절세는 단순히 세금을 줄이는 것이 아니라, 세금 구조 자체를 유리하게 바꾸는 것입니다. 특히 다주택자에게는 보유세, 양도세, 종부세가 복합적으로 작용하기 때문에 단일 전략보다는 다단계 전략이 요구됩니다.

전략	방법	장점	유의사항
주택 수 줄이기	매도, 합가, 철거	비과세 가능, 종부세 면제	매도 타이밍 중요
증여	자녀·배우자에게 증여	주택 수 감소, 명의 분산	증여세 주의, 이후 양도세 영향
법인 설립	부동산 법인 전환	법인세율 적용, 감가상각 가능	종부세 중과, 설립비용 발생
해외주택 활용	국내 기준 벗어남	국내 기준 과세 대상 제외	현지세금, 실효성 논란

📌 절세 전략은 병행 실행이 중요합니다. 예컨대 일부는 증여하고, 일부는 법인에 귀속시키는 구조가 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.

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5. 지금 하지 않으면 더 커질 부담

정부의 부동산 정책은 정권마다 바뀌고, 세법은 예고 없이 개정됩니다. 특히 2025년에는 공시가격 현실화 로드맵이 재개되면서, 고가 주택과 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화될 가능성이 높습니다. 이미 부동산 보유에 대한 세금은 투자 수익률을 압도할 만큼 강력한 수준이며, 매년 누적되는 세금은 자산 증식이 아닌 자산 소모로 이어질 수 있습니다.

다주택자라면 ‘세금이 부과된 뒤 대응하는 것’이 아니라, ‘사전에 구조를 바꾸는 것’이 유일한 해답입니다. 절세는 누가 더 많이 아느냐의 싸움이 아닙니다. 누가 더 빨리 실천하느냐의 싸움입니다. 이 글을 읽고 있는 지금, 바로 실행에 옮기는 사람이 결국 살아남습니다.