2025 종합부동산세 절세법 총정리: 계산법부터 전략까지 모두 공개

종합부동산세, 부담만큼 기회도 있습니다

2025년 종합부동산세(종부세)는 공시가격 인상, 공정시장가액비율 유지, 다주택자 중과세 강화 등의 변화로 인해 납세자에게 실질적인 세 부담을 안기고 있습니다. 하지만 제도의 구조를 정확히 파악하고, 각종 세액 공제와 절세 전략을 적용하면 상당한 금액을 합법적으로 절감할 수 있습니다. 이 글에서는 종부세 계산법과 2025년 기준 변경사항, 그리고 개인이나 법인 투자자 모두에게 필요한 절세 전략을 총망라해 소개합니다.

 

2025 종합부동산세 절세법

 

---

1. 종합부동산세란?

종부세는 고가 주택이나 일정 가액 이상 토지를 보유한 자에게 부과되는 세금입니다. 주택은 공시가격 기준으로 1세대 1주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원 초과 시 과세 대상이 되며, 세액은 공정시장가액비율(2025년 기준 90%)을 반영하여 계산합니다.

 

• 공제 기준: 1세대 1주택자는 공시가격 합산액이 12억 원을 초과하는 경우 초과분에 대해 과세되며, 다주택자는 9억 원을 초과하는 경우 초과분에 대해 과세됩니다.​
• 공정시장가액비율: 과세표준을 계산할 때 적용되는 비율로, 2025년에도 90%로 유지됩니다.​
• 세율 범위: 과세표준 구간에 따라 누진세율이 적용되며, 다주택자 및 법인의 경우 일반 개인보다 높은 세율이 적용됩니다.

 

구분	공제 기준	공정시장가액비율	세율
1세대 1주택자	12억 원	90%	0.5~2.7%
다주택자	9억 원	90%	1.2~6.0%

 

 

또한, 2025년 공시가격 현실화율은 평균 69% 수준으로 조정되어, 실거래가 대비 공시가격이 약 69% 수준임을 의미합니다.

 

위 내용은 국세청의 공식 자료를 기반으로 작성되었으며, 정확한 세율 및 과세 기준은 국세청 누리집에서 확인하실 수 있습니다. 종부세는 개인의 재산 상황에 따라 과세 여부와 세액이 달라질 수 있으므로, 정확한 계산을 위해서는 국세청 홈택스의 모의계산 서비스를 이용하거나 세무 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

 

 

2. 종부세 부담이 증가하는 이유

공시가격이 상승함에 따라 종부세 납세 대상자는 증가하고 있으며, 특히 다주택자의 경우 세율이 일반보다 최대 3배까지 높게 적용됩니다. 예를 들어, 공시가격 총합이 20억 원인 다주택자는 9억 원 공제 후 11억 원에 대해 1.6~6.0%의 세율이 적용되어 수천만 원에 달하는 종부세가 부과될 수 있습니다.

 

 

3. 절세 전략

 

① 1세대 1주택 공제 활용

 

1세대 1주택자는 12억 원까지 공제가 가능하며, 초과 금액에만 과세됩니다. 실거주 요건은 최근 2년 이상 보유 및 거주 조건을 충족해야 하며, 부부합산 세대 기준으로 판단됩니다. 1세대 1주택 조건을 만족하지 못할 경우, 9억 원 공제로 줄어들게 되니 반드시 요건을 사전에 검토해야 합니다.

 

② 다주택자 세금 부담 줄이기

 

다주택자의 경우, 보유 주택 수와 공시가격을 줄이는 것이 절세의 핵심입니다. 부부 공동명의 또는 자녀에게의 증여를 통해 명의를 분산시키는 전략이 효과적이며, 이때 증여세 공제 한도는 성년 자녀 기준 5,000만 원, 미성년자는 2,000만 원(10년 기준)입니다. 공시가격이 낮은 주택을 우선 매각하거나 지방 저가주택을 활용해 전체 과세표준을 낮추는 것도 좋은 방법입니다.

 

③ 장기보유 및 고령자 세액공제 활용

 

1세대 1주택자는 장기보유 공제와 고령자 공제를 중복 적용할 수 있어 절세 효과가 큽니다. 장기보유 공제는 최대 50%(15년 이상), 고령자 공제는 최대 30%(70세 이상)까지 적용되며, 두 가지를 합산하여 최대 80%의 공제가 가능합니다.

보유 연수	공제율	연령별 공제
5년 이상	20%	만 60세: 10%
10년 이상	40%	만 65세: 20%
15년 이상	50%	만 70세 이상: 30%

※ 단, 두 공제의 합산 한도는 80%로 제한됩니다.

 

 

④ 세액공제 항목 적극 활용

 

종합부동산세 신고 시, 일부 비용은 필요경비로 처리할 수 있어 세액을 낮추는 데 도움을 줍니다. 예로는 임대주택의 수리비용, 유지관리비, 공공요금 등이 있으며, 실제 임대수익이 존재해야 적용됩니다. 또한 주택 임대사업자 등록 시 지방세 감면이나 기타 공제 혜택도 활용할 수 있으므로 세무사와 사전 상담을 권장합니다.

 

⑤ 법인 활용 및 부동산 신탁

 

부동산을 법인으로 이전하면 개인의 종부세 대상에서 제외되지만, 법인세(10~25%)와 배당소득세(최대 49.5%)가 발생하므로 종합적인 절세 분석이 필요합니다. 부동산 신탁을 활용할 경우, 자산 분리 및 절세 설계가 가능하나 비용이 높고 계약이 복잡하므로 고액 자산가 중심 전략입니다.

절세 수단	기대 효과	주의 사항
법인 보유	종부세 면제, 자산 이전 용이	이중과세 가능성, 전문 회계 필요
신탁 설정	상속세, 증여세 절세 가능	고비용, 구조 설계 복잡

---

숫자를 아는 만큼, 세금을 줄일 수 있습니다

종합부동산세는 공시가격과 보유주택 수, 보유기간, 납세자의 연령, 명의 구조에 따라 세금이 천차만별로 달라집니다. 2025년 기준으로는 공정시장가액비율이 90%로 유지되고 있으며, 세액공제나 절세 전략을 사전에 설계할수록 합법적으로 부담을 줄일 수 있습니다. 국세청 홈택스를 통해 모의 계산을 시도해 보시고, 자신의 상황에 가장 적합한 전략을 선택하시기 바랍니다. 절세는 선택이 아닌 필수입니다.